Le 28 septembre 2025, le peuple suisse et la majorité des cantons ont accepté la réforme de l’imposition de la propriété du logement. Conséquence majeure : la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire est supprimée, en contrepartie d’une forte limitation des déductions (intérêts hypothécaires, frais d’entretien, rénovations énergétiques). L’entrée en vigueur interviendra au plus tôt en 2028, à une date que fixera le Conseil fédéral.
Rappel : Qu’est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est un « loyer fictif » ajouté au revenu imposable des propriétaires qui occupent leur logement. En pratique, les cantons fixent ce montant (en règle générale 60–70% d’un loyer de marché). Jusqu’ici, elle était compensée partiellement par la déduction des intérêts hypothécaires et des frais d’entretien.
Ce que la réforme change concrètement
A. Suppression de la valeur locative (logements occupés par leur propriétaire)
- Plus d’imposition du loyer fictif au niveau fédéral et cantonal pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire.
B. Fortes restrictions des déductions
- Intérêts passifs : ils ne sont en principe plus déductibles pour un logement occupé par son propriétaire.
Des déductions restent possibles de manière limitée :- Méthode proportionnelle restrictive : déduction des intérêts uniquement au prorata de la part d’actifs loués/affermés dans la fortune (utile pour les bailleurs mixtes).
- Primo-acquéreurs (résidence principale) : déduction spéciale limitée dans le temps (10 ans) sur les intérêts effectifs, plafonnée env. à CHF 10’000/an pour un couple et CHF 5’000/an pour une personne seule la première année, puis réduction linéaire de 10% par an jusqu’à extinction. (la mise en œuvre exacte sera précisée dans la loi d’exécution cantonale.)
- Frais d’entretien / rénovations :
- Au niveau fédéral, la déduction des frais d’entretien pour les logements occupés par leur propriétaire est supprimée; idem pour les mesures d’efficacité énergétique et frais de démolition (les cantons pourront décider s’ils maintiennent certaines déductions).
C. Résidences secondaires : nouveau cadre
- Introduction possible d’un impôt immobilier cantonal spécial sur les résidences secondaires (base constitutionnelle acceptée le 28.09.2025). Les modalités et taux seront du ressort des cantons.
Calendrier et entrée en vigueur
- Réforme acceptée par 57,7% des votants le 28 septembre 2025.
- Entrée en vigueur : au plus tôt en 2028, date exacte à fixer par le Conseil fédéral une fois les lois fédérales et cantonales adaptées. Jusqu’à l’entrée en vigueur, rien ne change : la valeur locative et les déductions actuelles restent applicables.
Qui sont les gagnants… et les perdants potentiels ?
Profils généralement avantagés :
- Retraités et propriétaires faiblement endettés : disparition d’un revenu fictif alors que leurs intérêts déductibles étaient déjà faibles.
- Propriétaires sans travaux d’entretien récurrents et sans gros investissements énergétiques planifiés.
Profils potentiellement désavantagés :
- Foyers très endettés (forte hypothèque, intérêts élevés) : la perte de déduction peut excéder le gain lié à la suppression de la valeur locative.
- Propriétaires prévoyant d’importants travaux d’entretien/énergie : perte des déductions fédérales (éventuelles mesures cantonales à suivre).
Points d’attention par cas de figure
- Primo-acquéreurs : intégrer au plan de financement la déduction spéciale dégressive 10 ans; optimiser le calendrier d’achat et l’amortissement indirect/3a.
- Projets de rénovation énergétique (isolation, PAC, solaire) : si possible, calibrer les travaux avant 2028 pour bénéficier des déductions fédérales actuelles; surveiller les programmes cantonaux post-réforme.
- Bailleurs (immeubles loués) : la méthode proportionnelle restrictive subsiste pour déduire une part d’intérêts; documenter la ventilation par bien et par canton.
- Résidences secondaires : anticiper l’impôt spécial cantonal (zones touristiques : sensibilité accrue).
- Planification successorale / démembrements : réévaluer les schémas de financement (amortissements, transferts intra-familiaux, société immobilière, etc..) qui visaient des déductions d’intérêts.
Plus d’informations
Oui, la valeur locative est supprimée aussi pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire; en contrepartie, les cantons peuvent lever un impôt immobilier spécial.
Pour un objet occupé par soi-même, en principe non, sauf déduction spéciale limitée si vous êtes primo-acquéreur (10 ans, plafonds indicatifs CHF 10’000/5’000 la 1ère année, puis dégressif). Pour des biens loués, déduction au prorata (méthode restrictive).
Au niveau fédéral, plus de déduction pour les logements occupés par leur propriétaire; les cantons pourront décider s’ils maintiennent certaines déductions.
Pas avant la période fiscale 2028 (au plus tôt). Jusqu’à l’entrée en vigueur, vous déclarez comme aujourd’hui.
À surveiller d’ici 2028
- Ordonnances fédérales d’exécution et adaptations cantonales (déductions résiduelles, modalités de l’impôt spécial sur résidences secondaires).
- Communication officielle du Conseil fédéral fixant la date d’entrée en vigueur.
Notre recommandation (plan d’action simple)
- Cartographier votre situation (endettement, intérêts, travaux prévus, statut primo-acquéreur).
- Simuler l’avant/après par canton (effet suppression valeur locative vs. perte de déductions).
- Calendrier de travaux : si des rénovations énergétiques sont prévues, envisager un phasage avant 2028 pour capter les déductions actuelles (tout en respectant les contraintes techniques).
- Financement : revoir l’amortissement (direct/indirect), la durée et la répartition des dettes.
- Veille cantonale : suivre la mise en place de l’impôt spécial résidences secondaires et des déductions cantonales.
